No último ano temos notado de forma crescente a reclamação de inúmeros compradores de apartamentos, acerca da impontualidade de construtoras e incorporadoras quanto ao prazo para entrega do imóvel adquirido ainda na planta.

Há casos em que o atraso, fora o prazo de carência estabelecido em contrato (e que geralmente é de 180 dias ou 6 meses, prazo máximo autorizado por lei), chega a ultrapassar 2 (dois) anos, tornando-se um verdadeiro martírio na vida das pessoas.

Muitos são os planos quando geralmente se emprega as economias de toda uma vida na aquisição de um imóvel. A independência dos pais, constituição de família, filhos e até mesmo a finalidade de investimento, enfim, todo um planejamento é elaborado para se usufruir daquilo que deveria ser o recanto de paz ou de renda, ou seja, a tão sonhada casa própria.

Diversos têm sido os danos decorrentes deste atraso.

Para exemplificarmos de maneira didática, citamos:

Dano moral, decorrente da conduta ilícita das construtoras ao deixarem de cumprir com o prazo previsto no contrato, causando prejuízos e transtornos incalculáveis aos consumidores;

Danos materiais decorrentes do atraso. Os contratos de maneira geral preveem de forma clara quais são as penalidades aplicáveis aos compradores/consumidores no caso, por exemplo, de atraso, não cumprimento do contrato e até mesmo de rescisão. Em julgado recente proferido pelo Superior Tribunal de Justiça, o Ministro Massami Uyeda foi taxativo: “A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes.”1 Nos termos desta decisão, em linhas gerais, a construtora/incorporadora deve pagar ao consumidor a multa, bem como a taxa de ocupação, ambas previstas em contrato, com base no valor atualizado do imóvel.;

Inobstante o atraso, o saldo devedor continua sendo corrigido pelo INCC pelas construtoras, quando deveria passar a ser indexado por índice diverso, menos oneroso e previsto contratualmente para indexação do saldo após a entrega das chaves. Em 99,9% dos casos, o índice previsto nos contratos até a entrega das chaves é o INCC que – diante do expressivo aumento dos preços dos imóveis, aliado ainda aos grandes eventos que o País receberá nos próximos anos e a expansão na economia –, está bastante elevado, sendo de clara obviedade que o consumidor não pode ser onerado com a aplicação do INCC no período decorrente do atraso;

Devolução do valor pago por suposta corretagem e taxas de assistência jurídica. Tornou-se usual a construtoras e incorporadoras a cobrança de corretagem e outras taxas, como para elaboração de contrato, paga, obviamente pelo comprador. E o valor é significativo. Para se ter uma ideia da ilicitude do ato, o Ministério Público do Estado de São Paulo decidiu atuar e, recentemente, firmou um TAC (“Termo de Ajustamento de Conduta”) com uma grande construtora do mercado, por meio do qual se comprometeu a não mais cobrar essa taxa de corretagem “surpresa” dos consumidores, bem assim moveu ação civil pública contra outra construtora, que teve sua liminar deferida para impedir essa prática, sob pena de multa de R$ 5 mil por dia. Os consumidores, portanto, devem ser ressarcidos destes valores, que muitas vezes são relevantes;

Danos materiais decorrentes da não entrega da área comum. Tem sido recorrente também o fato de muitas construtoras e incorporadoras, na ânsia de entregar o imóvel no prazo previsto, fazê-lo de forma parcial, ou seja, sem que, por exemplo, não sejam entregues: quadra poliesportiva, salão de festas, etc.. Ora, sem sombra de qualquer dúvida, os compradores de imóvel, ao adquirirem o bem, fazem-no contando com todos os benefícios que o empreendimento proporcionará a ele e a sua família. Ora, basta parar para pensar quanto custaria, para uma pessoa adulta, vivendo em uma cidade cara como é São Paulo, por exemplo, custear tantos serviços sem a comodidade de tê-los no quintal de casa. Nesse sentido os compradores devem ser indenizados em valor a ser apurado mensalmente até efetiva finalização e entrega da área;

Diferença de metragem. Parece incrível, mas até sérios problemas de metragem tem sido observados. Em geral o contrato prevê que o imóvel pode ter uma diferença de metragem de 5% do prometido, mas há casos em que esta diferença é muito maior, o que significa grave lesão ao consumidor, que deve ser reparada judicialmente.

Não cumprimento de promessas publicitárias e memoriais descritivos. É preciso ficar atento às características do imóveis, descritas no memorial descritivo e as promessas publicitárias. Este último, é importante dizer, faz parte integrante do contrato, de modo que as promessas lá constantes devem ser igualmente cumpridas pela construtora.

A Justiça não tem sido alheia a esta situação. Inúmeros tem sido os julgados favoráveis envolvendo as questões expostas, uma vez que os danos decorrentes do atraso são evidentes.

Naturalmente, que cada caso deve ser estudado individualmente pelo advogado nomeado, levando-se em consideração o contrato firmado e aspectos diversos, inclusive para apuração dos danos envolvidos, cujo parecer final será objeto de julgamento pela Justiça.

Assim, para aqueles que pretendem adquirir imóveis em construção, sugerimos o seguinte:
a) pesquisar sobre o histórico da empresa, observar a existência de ações contra ela e sobre qual natureza;
b) guardar todo material publicitário envolvendo o empreendimento e observar se este será cumprido;
c) submeter o contrato a um advogado especializado para analisar as cláusulas e imposições da construtoras;
d) observar com cuidado o memorial descritivo para certificar-se em que condições será entregue o imóvel;
e) observar se a metragem anunciada é a área útil do imóvel. Exigir planta com escala e submeter a um profissional habilitado para verificar se a metragem está correta;
f) observar a forma de pagamento e principalmente a parcela final, que deverá ser atrelada a entrega da matrícula que é o documento final que comprava a conclusão da obra e o registro no cartório de registro de imóveis. Documento sem o qual não será, por exemplo, possível realizar financiamento;